2015年
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北京楼市分化加剧

2014-03-11 14:14 黔西南在线 来源:大河网

北京楼市分化加剧


  继1-2月北京楼市均“惨淡”开局、成交量连续创新低之后,3月伊始,楼市逐渐拉开旺销序幕,不仅拟开盘项目骤增,而且频频传来旺销喜讯。不过,值得注意的是,在供应和成交整体反弹的同时,楼市分化局面也正在加剧,部分项目再现昔日“日光?#26412;?#35937;,但

相关公司股票走势

部分项目感受到观望明显增加,甚至部分项目出现滞销。

  ?#30340;?#20154;士认为,虽然二三线城市的降价潮不会在全国开花,北京等一线城市楼市依然坚挺,但对于2014年来说,楼市将理性回归,城市、区域和产?#20998;?#38388;更加分化。面对越来越高企的价格,购买力也正在触顶,因此,大浪淘沙之下,定价越合理、定位越精准、性价比越高的产品,越能获得市场认可和购买者青睐。

  现象

  价格微涨千套房源遭“日光”

  3月1日,位于大兴的金融街·融汇四期开盘,此次融汇共开出5栋楼,供应1009套,这也是自去年10月之后,时隔5个月,北京再次出现项目单次推盘过千套。

  据项目负责人介绍,与去年夏天的三期项目相比,金融街·融汇此次的开盘价格微幅上涨,从2万元/平方米涨至2.1万-2.2万元/平方米,但即便如此,项目仍吸引1345组客户参与摇号,2000人现场选房,需求量远超过供给量,其中,57-117平方米的1-3居在开盘当天基本售罄。

  “价格基本上与上一期持平,另外这个项目无论从交通上还是户型?#30446;?#36873;择区间都还不错,与现在市面上一些楼盘相比,性价?#28982;?#26159;可以的?#20445;?#29616;场一位购房人如此表示。

  平价推新获热销

  案例1

  就在同一天,位于大兴孙村的金地格林云墅也迎来首次开盘,此次共推出叠拼别墅和洋房一共260余套,其中面向改善型的别墅总价在650万/套-750万/套,户型面积为196-216平方米四居,而主要面向刚需购房者的洋房均价在1.9万元-2.05万元/平方米,户型为89平方米三居。

  据项目负责人介绍,在开盘当天,有1000多组客户云集现场,开盘不到半小时,销售金额就达到8亿元。

  据悉,格林云墅此次力推116套叠拼房源,现场不少客户对叠墅户型所呈?#20540;?#36229;大空间尺度十分欣赏,“10月份样板间开放的时候,?#19994;?#19968;眼就看中了这个下叠?#24149;?#22411;,大起居室和大卧室的设计我都十分?#19981;叮?#36824;?#24615;?#36865;的地下室可以改造成不同功能房,居住在格林云墅一定?#19988;?#22330;美好的居住体验。”现场一位挑选到满意房源?#30446;?#25143;主兴奋地说道。

  同样在3月1日,位于东南?#24149;?#30340;北京华侨城五期也悄然入市。与走量的金融街·融汇销售策略不同,北京华侨城本次仅开163套现房,主力户型为120-240平方米2-4居,均价40500元/平方米。虽然与同期开盘的其他项目相比,总价和单价较高,但项目定价低于朝阳区44000元/平方米的平均售价,开盘当日基本售罄。

  案例2

  自去年10月首次开盘以及年底加推房源之后,位于大亦庄区域的珠江四季悦城在本月再次宣布加推。对于市场反馈情况,项目相关人士向记者透露,目前蓄客情况和来电来访量均超出预期。

  去年10月20日,四季悦城首期开盘,当天四小时内,首次推出的1461套房源全部售罄,销售额超过20亿元;去年年底,大部分项目已经收官,四季悦城再次加推二期500余套房源。

  据悉,四季悦城拟于3月初推出的这批房源总价在200万元左右,结合其4.5米的挑高,客户可以选择或拥有超级挑高的朗阔客厅,或者是接近200%?#30446;?#25903;配面积,再结合其赠送的10平方米储物空间,客户最终可以得到约合180平方米的实际使用空间,无论是自住抑或?#22871;。加?#24456;强的实用性和可拓展性,因而也拥有良好的保值增值属性。

  四季悦城项目营销负责人表示,珠江有着很高的品?#36215;?#24615;,因此许多购买四季悦城的购房人都是珠江在京多年积累的购房人,而前几次开盘尽管提供了大量的房源,还是有许多客户没有摇上号或者选到理想的房型,这次的加推是把此前一期、二期中部分精品房源一次性放出,不仅价格执行?#24149;?#26159;去年取证的价位,而且?#20998;?#26356;为成熟,相当于?#19988;?#21435;年的价位买今年的房子。

  定价偏高、定位不准致销售缓慢

  在不少项目频现“日光”的同时,记者也发现一些销售缓慢?#21335;?#30446;,这其中有住宅产品也有?#22871;?#20135;品,市场的分化明显加剧。“2014年,不仅一二线与三?#21335;?#20998;化,一二线之间城市?#19981;?#20998;化,甚至同一个城市,比如北京,不同区域?#37096;?#33021;出现涨跌不均衡的状态。”?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟如是说。

  日前,记者在东南五环外的某项目售楼处看到,其去年三季度就开盘的?#22871;?#20135;品去化速?#28982;?#24930;,销控表上还有大量可销售房源。记者多次探访过该售楼处,每次去看房人都较为稀少,销售人员告诉记者,从区域发?#32929;?#26469;看,项目未来的潜力很大,现在买入肯定是合适的。不过,一位看过该项目的购房者则认为,区域目前配套均不完备,?#22871;?#20135;品的售价还高于其一期产品的住宅,“我觉得价格有点高,不太能接受。?#26412;透?#39033;目?#21335;?#21806;情况,一位?#30340;?#20154;士告诉记者,该区域的潜力?#28304;?#24066;场的认可,现在的产品撑不起其销售价格,不过,未来在区域内其他项目销售的拉动下,其销售情况会?#31859;?br />
  同样遇到销售难题?#24149;?#26377;亦庄的某项目。记者在住建委网站上看到,和该项目的其他产品类型相比,其花园洋房产?#36820;南?#21806;进展速度相对?#19979;?#19968;位?#30340;?#20154;士透露,该项目花园洋房类的产品定位略显尴尬。据其介绍,该项目推出的80-120平方米的2-3居洋房,相比附近某项目90平米三居的紧凑型户型设计,120平米三居总价高出不少,对刚需人群来说有点压力,但对于改善型人群来说,其花园洋房?#24149;?#22411;又无法和邻近的另外一项目132-158平米三居半?#24149;?#22411;比,“产品设计不上不下,两头够不着。”

  二手房:成交量同?#35748;?#36300;近五成

  2月,敏感的二手房市场呈现出明显下跌趋势,在信贷收紧、春节放假、需求观望等因素的影响下,北京二手房市场成交再?#35748;?#36300;。?#24615;?#22320;产研究部统计数据显示,2月,北京全市二手住宅网签总量5441套,环比上月下跌38%,与去年2月同期的网签量相比更是大幅下跌了46%。这也是2013年7月后,北京二手房交易再次连续2个月跌下万套,也是2012年本轮楼市爆发后,北京二手房成交量最低的月份,是2012年1月后,连续25个月的最低值。

  据?#24615;?#22320;产反映,房主的心理价位出现?#35828;?#25972;,因为需求出现观望,部分业主开始愿意调低报价低于前期市场成交价格。由于客户量骤减、成交量大幅下滑,部分房源挂牌价?#20852;?#26494;动,议价空间加大,业主担忧价格变化,松动明显出现。

  ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟认为,北京二手房市场在年初有一个惯例是,春节如果在2月,当月的二手房成交量将是1月份的一半左?#25671;?#27004;市在信贷收紧影响下,上涨开始乏力,特别是受到贷款影响最大的二手房,价格开始阴跌,成交量持续下滑。在2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力,和自住房导致的购买观望,二手房价格已经从12月来连续3个月阴跌。信贷收紧、自住房供应,是影响当前北京楼市的最关键两个政策。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,2月二手住宅成交总量环比、同?#20154;?#21452;显著下跌的原因在于,春节过后,国内市场看空声音渐增,北京楼市受此影响,购买主力成交意愿降低。同时,由于年初政策真空期和宏观环?#36710;?#22240;素的影响,使得市场各方观望心理浓厚。“北京楼市正步入调整期。”

  不过,胡景晖表示,2月目前北京楼市交易量?#21335;?#33879;萎缩并不意味着市场需求的减弱,主要是受市场预期和观望情绪的阶段性影响。北京楼市目前的供需矛盾没有发生根本改变,刚性需求仍然旺盛,预计随着3月?#20132;?#30340;召开,政策信号明朗之后,楼市将逐?#20132;?#26262;,二手房市场的交易量也将逐步增加,成交价格预计仍将保持稳中有升的格局。

  分析

  ?#20852;?#22238;暖但观望依然

  从近期入市项目销售情况来看,?#29616;?#20837;市项目销量均十分乐观,其中无论是刚需项目金融街·融汇,还是改善型产品北京华侨城,甚至别墅项目格林云墅均出现开盘当日售罄?#21335;?#35937;。可以看出,在去年末今年初,北京楼市的市场供应出现?#28120;?#31354;窗期之后,由于没有适合?#21335;?#30446;可供出手,购房需求也在不断累积,并在市场供应重启后得到激发。

  亚豪机构副总经理高姗分析认为,这一方面?#24471;?#24320;发商对于区域发展、客户需求的把?#31449;?#22791;较强的信心;另一方面,也显示出在当前中国局部市场出现房价下?#23567;?#22830;行收缩房地产行业银根的背景下,开发商开始逐步跑量。

  ?#29616;?#20837;市的6个住宅项目合计供应1780套房源,预计3月市场成交有望出现明显回暖。不过,入市项目大部分成交积极性相比2013年?#20852;?#38477;温,虽然日光,但定价依然比较平稳,远不及2013年的价格涨幅。

  作为上半年最重要的一个月份,?#24615;?#22320;产研究部统计数据显示,预期在3月入市?#21335;?#30446;有36个,合计供应住宅?#36164;?#22312;1万套左右,其中在?#23616;?#26411;就将有5个项目入市,合计供应住宅面积25万平方米左?#25671;?#20174;市场价格看,随着北京自住房的大量供应,2014年房价涨幅将明显放缓,整体楼市分化将愈加剧?#25671;?br />
  此外,高端住宅方面,根据丽兹行豪宅研究?#21644;?#35745;数据,2月高端新建商品住宅共成交117套,环?#35748;?#38477;44%,同?#35748;?#38477;31.57%。春节假期前后半个月左右时间为房产成交量低迷期(特殊政策出台期并存除外),2月份整体市场,无论公寓、别墅、新房、二手房均呈现大幅下跌的节奏。

  2月仅1个高端项目入市,理想家园(鸿坤林语墅),入市?#36164;?#20026;94套,全部为别墅产品,其中联排别墅为76套,叠拼别墅为18套,截至3月4日,理想家园预订量共计14套。1月入市的北京院子、万科如园、绿地中心及阅园,除绿地中心外,北京院子、万科如园均有成交,阅?#20843;?#28982;从网签量来看并无数据,但从预订量来看,共9套。

  2013年2月入市高端新建商品住宅项目,可售存量2月为6172套。库存量上涨至6000套以上,在经历了连续的无入市的情况下,2月?#21335;?#30446;同时入市,当月入市量在1006套,超过去年10月至2月总成交量,导致库存量上涨。

  声音

  一线城市需求旺盛楼市坚挺

  近年来,楼市分化速度不断加快,?#31185;?#24050;经开始从过去几年的大规模全国拓展圈地,深入二三线城市挖掘市场,开始收缩战线回归一线城市;而从市场表现来看,楼市分化尤其是今年年初,表现尤为明显,一些三?#21335;?#22478;市开始兴起打折促销风,而以北京为代表的一线城市却在涨价中热销。出现这种现象的原因,主要是由于城市发展动力与人口增长规模的差异。在城市化进程当中,三?#21335;?#22478;市虽然也能吸纳周边小城镇与农村人口,但是受到发展水?#38477;南?#21046;其吸引力?#23545;?#20302;于一二线城市,其人

  口增长规模?#24808;?#27492;有限。但是与此同时,这类城市当中的土地供应确是相对较为宽松的,因此在过去数年当中,大量?#31185;?#36827;入三?#21335;?#22478;市跑马圈地,新项目如雨后春笋般层出不穷,但是受到人口增长规模?#21335;?#21046;,这些新增住宅项目在满足了当前城市居民的需求之后,由于新增人口的有限,就开始进入滞销阶段。而在一二线城市当中,由于城市数量较少,并且其内在的各类优?#39318;?#28304;不断吸引着周边乃至全国各地各类人才?#24149;?#32858;,其人口增速每年?#21152;?#19968;定比例增长,因此需求持续保持坚挺。但是从供应来看,这类城市的土地供应又恰恰是逐年减少的,并且受到的各项限制也较多,因此从供需对比情况来看,一二线城市的楼市供需持续出?#20540;?#25346;现象,项目销售情况也相对较为乐观。

  亚豪机构市场总监郭毅

  RET睿意?#38706;?#20107;商十磊

  一线城市房价下半年起涨幅将逐渐收窄

  北京的保?#25103;?#20379;应体系已经基本完善,不但有低于市场价格40%?#21335;?#20215;房等低价类型的保?#25103;客?#24213;,低于市场价格15%-20%的中端?#20998;?#30340;自住房于2013年起也大量上市,且购买资格大大放宽,这使得大量刚需人?#27827;?#20837;保?#25103;?#24066;场,商品房市场需求外溢。另外,受配建推高的土地成本转嫁于商品住宅,导致商品住宅市场呈现精品化、高端化趋势发展,价格被大幅提升。一线城市商品住宅价格仍将呈现上涨趋势,但受需求外溢影响,2014下半年起涨幅将逐渐收窄。

  3月将是楼市风向标

  在2月下半月,看房客户逐渐恢复,月末的市场成交量也出现了回升,基本接近1月水平,而成交价格在2月下半月也出现了逐渐止跌的迹象。?#24615;?#22320;产研究部统计数据显示,2月最后一周,二手房看房量相比?#29616;?#19978;涨了25%,基本恢复了春节前的水?#20581;?#37096;分购房者看到价格平稳,二手房房源可选择余地增加,入市?#24149;?#26497;性又有提高。无论对新房还是二手房来说,3月市场的政策将非常关键,一方面1、2月为传统成交淡季,市场积累了充足的潜在需求;另一方面,政策对国内楼市影响巨大,“?#20132;帷?#23558;给全年楼市政策“定调”。因此,在政策确定、需求充足的情况下,3月楼市成为全年风向标也就不意外了,政策及成交走势都会影响全年的价格变化。

  ?#24615;?#22320;产首席分析师张大伟

  京华?#21271;?#35760;者潘秀林桂瑰?#25103;?#20140;华?#21271;?#21046;图吴尚楠

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